Lukander & Ruohola Oy Asianajotoimisto

EN | SE | DE

Onko liikehuoneiston vuokralaisella oikeus vaatia vuokranalennusta koronaviruksen vuoksi?

Koronavirus on vakava uhka ihmisten terveydelle sekä yritysten taloudelle. Maanantaina 30.3.2020 tuli virallisesti tietoon, että hallitus tulee määräämään ravintoloita ja baareja suljettavaksi. Se, miten ja missä laajuudessa yrittäjille aiheutuvat taloudelliset menetykset korvataan, on vielä epäselvää.

Kaiken koronauutisoinnin keskellä moni yrittäjä on jo selvittänyt, miten henkilöstön voi lomauttaa. Henkilöstökulut ovat kuitenkin vain yksi osa yritysten kiinteistä kuluista. Useille yrityksille suurimman yksittäisen kuluerän muodostaa yrityksen liiketilastaan maksama vuokra. Harva yritys on kuitenkaan ehtinyt yhteistoimintaneuvottelujen keskellä ottaa selvää, onko yrityksellä oikeutta vaatia vuokranalennusta.

Laki liikehuoneiston vuokrasta mahdollistaa kohtuuttoman vuokran alentamisen

Suomalainen oikeusjärjestys rakentuu sopimukset on pidettävä -periaatteen varaan. Lähtökohtana kaikissa sopimuksissa on sopimusten sitovuus. Suomen lainsäädännöstä löytyy kuitenkin muutamia poikkeuksia sopimusten sitovuuden pääsäännöstä. Esimerkkinä tästä voidaan mainita liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:ssä ja 26 §:ssä säädetyt poikkeukset. Kyseiset pykälät mahdollistavat vuokran alentamisen niissäkin tilanteissa, joissa vuokrasopimuksessa on sovittu vuokran määrä, mutta sopimuksessa ei ole sovittu vuokran tarkistamisesta tai mahdollisuudesta alentaa vuokraa.

Historiallisesti katsottuna lain liikehuoneiston vuokrauksesta 25 §:n ja 26 §:n poikkeukset sopimusten pitävyydestä liittyvät vuonna 1995 tehtyyn lakiuudistukseen, jolloin Suomessa kumottiin huoneenvuokralaki ja säädettiin laki liikehuoneiston vuokrauksesta sekä laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. Lakiuudistuksen esitöissä (HE 304/1994 s. 115) kuvattiin tällöin, että sääntelymuutoksen tavoitteena oli poistaa huoneenvuokralakiin liittynyt vuokran alentamistilanteita koskeva yksityiskohtainen sääntely ja vahvistaa samalla sopimusten pitävyyden periaatetta. Nykyisin voimassa oleva laki liikehuoneen vuokrauksesta ei siis sisällä vuokran alentamistilanteita koskevaa yksityiskohtaista sääntelyä, vaan mahdollisuus vuokran alentamiseen sisältyy laissa säädettyyn mahdollisuuteen saattaa vuokran kohtuullisuus tuomioistuimen ratkaistavaksi.

Miten kohtuuttoman vuokran alentamista (eli vuokran kohtuullistamista) säädellään?

Kohtuuttoman vuokran alentamista (eli vuokran kohtuullistamista) säädellään liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 5, 25 ja 26 pykälissä.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 5 §:n mukaan:

”Jos vuokrasopimuksen ehdon soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Jos ehto on sellainen, ettei sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.”

Jotta täysimääräisen vuokran maksaminen ei muodostuisi lain 5 §:ssä tarkoitetulla tavalla kohtuuttomaksi, laissa liikehuoneiston vuokrauksesta on myös säädetty sekä vuokralaisella että vuokranantajalla olevan oikeus saattaa vuokraa koskeva ehto tuomioistuimen ratkaistavaksi. Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n mukaan:

”Vuokranantaja tai vuokralainen, joka pitää vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa 5 §:n nojalla kohtuuttomana, voi saattaa sen kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi. Vaatimusta vuokran kohtuullisuuden tutkimiseksi ei voida panna vireille enää vuokrasuhteen päätyttyä.

Vuokranantaja ei saa irtisanoa vuokrasopimusta sinä aikana, kun vuokran kohtuullisuus on vuokralaisen vaatimuksesta alioikeuden tutkittavana. Tuomioistuin voi, milloin siihen on erityistä syytä, sallia vuokranantajan irtisanoa sopimuksen alioikeuskäsittelyn aikana.”

Vuokran alentamista tulee siis vaatia vuokrasuhteen aikana, eikä kohtuuttomuuteen voi vedota enää vuokrasuhteen päättymisen jälkeen. Vuokran alentamisvaatimuksen kannalta olennaista on myös huomata, että lain 26 §:n mukaan:

”Jos tuomioistuin päättää alentaa vuokraa, sen tulee huomioon ottaen vuokran alentamisen perusteet ja muut asiassa ilmenneet seikat viran puolesta samalla määrätä, onko vuokranantajan palautettava perimäänsä vuokraa. Palautusta ei kuitenkaan saa määrätä vuokran alentamisvaatimuksen tiedoksiantamista aikaisemmalta ajalta.

Jos tuomioistuin päättää alentaa vuokraa, sen tulee huomioon ottaen vuokran alentamisen perusteet ja muut asiassa ilmenneet seikat viran puolesta samalla määrätä, onko vuokranantajan palautettava perimäänsä vuokraa. Palautusta ei kuitenkaan saa määrätä vuokran alentamisvaatimuksen tiedoksiantamista aikaisemmalta ajalta.”

Niissä tilanteissa, joissa vuokralainen ei siis katso liikehuoneiston vuokraa kohtuulliseksi, vuokralainen voi vaatia vuokran alentamista ja pyrkiä neuvottelemaan vuokran alennuksesta vuokranantajan kanssa. Neuvottelujen ensisijaisuutta on kuvattu lain 25 §:n perusteluissa (HE 304/1994 vp s. 115) todeten, että: ”Usein sekä vuokranantajan että vuokralaisen etu on, ettei sopimusta pureta esimerkiksi vuokralaisen vuokranmaksukyvyn heikennettyä, vaan toiminnan ja siten vuokranmaksun jatkuminen turvataan yhteisellä sopimuksella. Osapuolet voivat esimerkiksi sopia vuokran korotuksista luopumisesta tai määräaikaisesta vuokran alennuksesta, mitä molempia menettelyjä myös käytännössä esiintyy. Vuokran määrää ja sen tarkistamista koskevat sopimusehdot voisivat olla hyvinkin erilaisia eri sopimuksissa. Merkittävä tekijä saattaisi olla esimerkiksi, kumpi vuokrasuhteen osapuoli on saattanut vuokrahuoneiston kuntoon ennen vuokrasuhteen alkamista tai pitää huoneiston jatkuvasti kunnossa vuokrasuhteen aikana. Lisäksi pitkäaikaisessa määräaikaisessa vuokrasopimuksessa vuokrat eivät yleensä jousta, vaan suhdannevaihteluiden seurauksena saattaa syntyä tilanne, että vuokra jonkin aikaa ylittää tai alittaa vast'ikään vuokralle annettujen huoneistojen tai pitempäänkin jo vuokralla olleiden huoneistojen yleisesti maksetut vuokrat. Lainmuutoksen tarkoituksena ei kuitenkaan ole, että tuomioistuimet puuttuisivat suhdannevaihteluiden aiheuttamiin epäsuhteisiin osapuolten suoritusten ja vastasuoritusten välillä, ellei sopimusehtojen muuttamiseen ole myös muita erittäin painavia syitä.

Vuokraehtojen kohtuuttomuuden arviointi koronavirustilanteessa

Kuten edellä on todettu, vuokran kohtuullistamista koskevan sääntelyn tarkoituksena ei ole, että tuomioistuimet puuttuisivat suhdannevaihteluiden aiheuttamiin epäsuhteisiin osapuolten suoritusten ja vastasuoritusten välillä, ellei sopimusehtojen muuttamiseen ole myös muita erittäin painavia syitä.

Normaalit suhdannevaihtelut eivät siten oikeuta vuokralaisia vaatimaan tai saamaan alennusta liikehuoneiston vuokrasta. Vuokran kohtuullistamissääntelyn tarkoituksena ei ole, että vuokralaisena olevan yrityksen ottamasta liikeriskistä tappion kärsisi vuokranantaja.

Se, miten nyt käsillä olevissa poikkeusoloissa vuokran kohtuullisuutta arvioidaan, ei ole yksiselitteistä. Vuokran kohtuullisuusarvioinnista ei ole olemassa vahvaa ja vakiintuneeksi muodostunutta oikeuskäytäntöä, jonka perusteella voitaisiin sanoa varmaksi, miten vuokranalentamista koskeva kysymys tulisi ”koronavirustilanteessa” ratkaista.

Aikaisemmassa oikeuskäytännössä vuokralaisen vuokranalennusvaatimuksiin on suhtauduttu varsin pidättyväisesti. Oikeuskäytännössä vuokralaisen vaatimukset on hylätty esimerkiksi käyttäen hylkäämisen perusteina osapuolten tasavertaista asemaa, mutta myös sitä, että toiminnan muodostuminen tappiolliseksi ei ole johtunut sellaisesta yllättävästä seikasta, jota ei olisi voitu ennakoida (ks. esim. KKO 1993:68 ratkaisun perusteluiden kappale 6).

Koska nykyistä epidemiaa tuskin voidaan väittää ennakoitavissa olleeksi, aikaisemmasta oikeuskäytännöstä on saatavissa vain vähän tulkinta-apua siihen, onko nyt käsillä olevassa tilanteessa vuokran määrää koskevaa ehtoa (tai määräaikaisen vuokrasuhteen kestoa koskevaa ehtoa) mahdollista sovitella kohtuullisemmaksi.

Eri näkökulmat ja yhteiset intressit vuokraehtojen muuttamiseen

Vuokralaisen näkökulma

Mikäli vuokralaisen normaali liiketoiminta on viruksen muodostaman poikkeustilanteen johdosta häiriintynyt, on vuokralaisen etuna vaatia vuokran alentamista ja toimittaa kyseinen vaatimus vuokranantajalle mahdollisimman nopeasti tiedoksi. Samalla kannattaa tuoda esille halukkuus neuvotella vuokranantajan kanssa vallitsevasta tilanteesta sekä toiveesta saattaa asia molempia osapuolia tyydyttävään lopputulokseen. Vuokran palautusta ei voida määrätä vuokran alentamisvaatimuksen tiedoksisaamista aikaisemmalta ajalta.

Vuokranantajan näkökulma

Sopimukset velvoittavat lähtökohtaisesti molempia sopimusosapuolia. Myös olemassa olevan oikeuskäytännön perusteella voidaan todeta, että vuokranalennuksen saamiselle on asetettu suhteellisen korkea kynnys. Myös kiinteistöjen omistajille aiheutuu koronakriisin aikana jatkuvasti kuluja, jotka eivät jousta ja vuokran alentaminen saattaa helposti johtaa vuokranantajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

Vuokralaisen ja vuokranantajan yhteiset intressit

Vaikka liikehuoneiston vuokrasuhteen osapuolilla olisi vuokranalennusvaatimuksiin hyvin erilaiset näkemykset, kannattaa yhteisen näkemyksen löytämiseksi arvioida myös se, kannattaako nyt hyviä vuokralaisia ajaa maksuvaikeuksiin vai kannattaisiko yhdessä löytää keinot selviytyä. Koronakriisin kestäessä ravintolakäyttöön suunniteltuihin liiketiloihin on todennäköisesti mahdotonta löytää uusia vuokralaisia ja jos ravintolatoimintaa harjoittava yritys ajautuu konkurssiin, jako-osuus vuokranantajan vuokravelalle jää konkurssissa pieneksi. Ravintolatoiminnan pysyvyys saattaa olla keskeisen tärkeää esimerkiksi isoissa kauppakeskuksissa, joiden houkuttelevuus kriisin jälkeenkin on yhteydessä liikekeskuksista löytyvien palveluiden laajuuteen ja tasoon.