15.1.2021

Asunto-osakeyhtiöistä, toiminnantarkastajasta ja oikeusprosessien välttämisestä

Uusi laki asunto-osakeyhtiöistä tuli voimaan kymmenisen vuotta sitten. Uudistuksessa tuli mahdolliseksi olla valitsematta yhtiöön lainkaan tilintarkastajaa, jonka sijasta yhtiön asianmukaisesta hoitamisesta on voinut varmistua toiminnantarkastaja. 

Toiminnantarkastajainstituutiolla voidaan mielestäni potentiaalisesti merkittävästi vähentää osakkaiden ja yhtiön välisiä erimielisyyksiä, riitoja ja prosesseja, mikäli toiminnantarkastaja toimessaan kykenee vastuuasemansa ohella toimimaan epävirallisena sovittelijana.

Asunto-osakeyhtiöstä yleisesti
Laissa olevan määritelmän mukaan asunto-osakeyhtiö on sellainen yhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.

Tarkoituksensa toteuttamiseksi asunto-osakeyhtiö huolehtii hallinnassaan olevien kiinteistöjen ja rakennusten pidosta lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Laissa säädetään, että yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Edelleen laissa säädetään, että osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Lain säätämistä edeltävässä hallituksen esityksessä sitä onkin muun muassa perusteltu kunnossapitovastuiden rajojen selventämisestä.

Päätöksien tekemisestä asunto-osakeyhtiössä
Päätöksen tekemisestä on säädetty yleisesti, että päättävä elin on osakkeenomistajien yhtiökokous, jollei lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan päätöksenteko kuulu hallitukselle. Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä ja ylimääräinen yhtiökokous tulee pitää, mikäli tilintarkastaja, toiminnantarkastaja tai osakkeenomistajat, joilla on yhteensä kymmenesosa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty pienempi osa kaikista osakkeista. Yhtiökokouksessa voidaan tehdä päätös vain sellaisesta asiasta, joka on mainittu kokouskutsussa tai joka yhtiöjärjestyksen mukaan on kokouksessa käsiteltävä. Yhtiökokouksessa ei saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia päätöksiä.

Hallitus ja isännöitsijä
Asunto-osakeyhtiöllä on oltava hallitus. Sillä voi olla myös isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.

Vastaavasti isännöitsijän yleisenä tehtävänä on huolehtia kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä on vastuussa siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.

Tilintarkastuksesta ja toiminnantarkastuksesta asunto-osakeyhtiössä
Asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksesta säädetään asunto-osakeyhtiö- ja tilintarkastuslaissa. Yhtiökokous valitsee tilintarkastajan, jonka täytyy olla joko KHT tai HTM tilintarkastaja. Tilintarkastajaa ei kuitenkaan lainkaan tarvitse valita, mikäli asunto-osakeyhtiössä on alle 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa. Tällaisessa tapauksessa tilintarkastaja tulee kuitenkin valita, jos määrävähemmistö osakkeenomistajista sitä vaatii.

Lain säätämiseksi annetussa hallituksen esityksessä hallitus perustelee lakiehdotusta siten, että mikäli yhtiössä ei ole lainkaan tilintarkastajaa, tulee yhtiöön valita toiminnantarkastaja, jollei yhtiöjärjestys toisin määrää. Hallituksen esityksen mukaan toiminnantarkastuksesta luopuminen voisi olla tarkoituksenmukaista lähinnä pienissä yhtiöissä, joissa käytännössä kaikki osakkeenomistajat osallistuvat yhtiön hallintoon. Hallituksen esityksen mukaan toiminnantarkastajan suorittama tarkastus olisi kuten tilintarkastajankin suorittama tarkastus yhtiön laillisuudesta. Toiminnantarkastaja tarkastaa yhtiön talouden ja hallinnon toiminnan laatuun ja laajuuteen nähden riittävällä tavalla. Hallinnon tarkastuksessa toiminnantarkastaja selvittää hallituksen jäsenten ja isännöitsijän toiminnan lainmukaisuutta asunto-osakeyhtiölain säännösten perusteella. Tehtävänä on ensisijaisesti arvioida yhtiön hallinnon järjestämistä kirjanpidon ja tilinpäätöksen asianmukaisuutta, johdon saamien etuisuuksien ja lähipiiritoimien asianmukaisuutta sekä osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun toteutumista. Toiminnantarkastaja voi myös tarvittaessa selvittää yhtiökokouksessa esille nousevia yhtiön hallintoon liittyviä kysymyksiä nopeammin ja edullisemmin kuin varsinaisen erityisen tarkastuksen kautta.

Edelleen hallituksen esityksessä tuodaan esille, että vaikka yhtiössä olisikin tilintarkastaja, voidaan toiminnantarkastaja valita tilintarkastajan rinnalle, mikäli näin halutaan tehdä.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiössä tulee olla yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei toisin määrätä. Toiminnantarkastajan tulee luonnollisesti olla kelpoinen tehtäväänsä sekä esteetön. Toisin sanoen tehtävään valittava ei saa olla yhtiön vastuuhenkilö eikä hänellä saa olla taloudellisia kytköksiä vastuuhenkilöiden tai yhtiön kanssa.

Hallituksen esityksessä esitettiin, ettei toiminnantarkastajaa merkittäisi kaupparekisteriin, koska toiminnan tarkoitus huomioon ottaen tarkastukseen ei liity sivullisten tiedontarvetta.

Toiminnantarkastuskertomus
Asunto-osakeyhtiölain mukaan toiminnantarkastajan on annettava kultakin tilikaudelta päivätty ja allekirjoitettu toiminnantarkastuskertomus. Siinä tulee yksilöidä tarkastuksen kohteena oleva tilinpäätös. Toiminnantarkastajan on huomautettava toiminnantarkastuskertomuksessa, jos tarkastuksessa on ilmennyt, että yhtiön hallituksen jäsen, puheenjohtaja, varapuheenjohtaja taikka isännöitsijä on syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaisi seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaa tai nämä olisivat rikkoneet lakia tai yhtiöjärjestystä.

Riippumattomuus ja pyrkimys riitaisuuksien vähentämiseen
Vaikka hallituksen esityksessä esitetäänkin, että toiminnantarkastaja voisi yleensä olla joku osakas, niin ulkopuolisen riippumattoman toiminnantarkastajan arvovalta voisi ymmärtääkseni johtaa siihen, että lain vaatimien toimenpiteiden ohella osakkaiden luottamusta nauttiva toiminnantarkastaja voisi vähentää ristiriitoja yhtiössä.

Jussi Ojala

osakas, asianajaja