Lukander & Ruohola Oy Asianajotoimisto

EN | SE | DE

Asuinhuoneiston vuokrasuhteen purkaminen

Vuokranantaja voi purkaa sopimuksen vain laissa säädetyillä perusteilla. Näiden säännösten näennäisestä selvyydestä huolimatta oikeutta purkaa vuokrasopimus joudutaan hyvin usein ratkomaan tuomioistuimissa.

Yleisimmin oikeuskäytännössä esiintyvät syyt purkaa vuokrasopimus ovat joko vuokranmaksuvelvollisuuden laiminlyönti tai toisaalta se, että vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää. Tässä kirjoituksessa keskitytään pääasiallisesti vuokrasuhteen päättämiseen häiritsevän elämän perusteella sekä siihen liittyviin käytännön huomioihin ja jätetään vuokranmaksun laiminlyönti vain perusteiden tasolle.

Vuokranmaksuvelvollisuuden laiminlyönti
Vuokranmaksuvelvollisuuden laiminlyönnissä on kyse vuokralaisen tärkeimmän velvollisuuden laiminlyönnistä. Vuokranmaksun laiminlyöntiin on sopimuksen purkuperusteena tästä syystä suhtauduttu melko ankarasti. Yleinen näkemys on ollut, että vuokranantajan ei tule joutua kantamaan riskiä vuokralaisen maksukyvystä tai -halusta. Pääsäännön mukaan vuokranantajalle syntyy oikeus purkaa vuokrasopimus varoitusta antamatta, jos vuokranmaksu laiminlyödään kokonaisuudessaan parin kuukauden ajalta. Oikeus purkaa vuokrasopimus syntyy myös pidempiaikaisen osittaisen myöhässä maksamisen perusteella.

Vuokrasuhteen purkaminen häiritsevän elämän perusteella
Asumisen suoja on perinteisesti Suomessa ollut vahva, eikä vuokrasopimuksen purkua ole mahdollista saada kevein perustein. Ennen kuin vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen, tulee hänen antaa vuokralaiselle yksilöity varoitus (poikkeuksena vuokranmaksun laiminlyönti, jolloin vuokrasopimuksen saa purkaa varoitusta antamatta, koska vuokralaisen voidaan katsoa olevan jo laiminlyöntinsä perusteella tietoinen sopimusrikkomuksestaan). Varoituksen tarkoituksena on antaa vuokralaiselle tilaisuus muuttaa käytöstään tai toimintaansa ja näin välttää vuokrasuhteen purkaminen. Varoitusta ja purkuilmoitusta ei luonnollisestikaan voida antaa yhden yksittäisen tapahtuman perusteella, vaan häiritsevän elämän viettämisen tulee jatkua myös varoituksen jälkeen toistuvasti, jotta purkukynnys ylittyy.
Useasti selvältäkin vaikuttavissa tapauksissa vuokralainen riitauttaa vuokranantajan oikeuden purkaa vuokrasopimus. Käytännössä vuokrasuhteen purkaminen häiritsevän elämän perusteella tästä syystä edellyttääkin lähes aina naapureiden tai muiden asianosaisten kuulemista oikeudessa häiriön toistuvuudesta ja annetun varoituksen tehottomuudesta. Reaalielämässä on kuitenkin huomioitava, että mahdollisesti uhkaavasti ja aggressiivisesti käyttäytyvää henkilöä vastaan voi olla vaikea löytää todistajia. Näin siksi, että purkamisen edellytysten täyttyminen on aina oikeuden harkinnassa ja mahdollinen oikeusprosessi voi kestää pitkäänkin, jolloin todistajaksi lupautunut voi prosessin kestäessä tuntea asumisen samassa rappukäytävässä olevan ahdistavaa tai kiusallista. Tästä syystä monet ovat haluttomia puuttumaan asiaan omalla nimellään ja kasvoillaan, vaikka aiemmin olisivat isännöitsijälle tai vuokranantajalle häiriöistä luottamuksellisesti ilmoittaneet.

Usein jo ennen varoituksen antamista on hyvä neuvotella asianajajan kanssa oikeasta menettelystä asiassa ja varoituksen antamisen edellytysten täyttymisestä. Oikeamuotoisen varoituksen ja vuokrasuhteen purkuilmoituksen tiedoksianto on erittäin merkittävää, jotta purkaminen ei riitaisissa tapauksissa jää toteutumatta ajattelemattomien muotovirheiden vuoksi.

Varoituksia ei tule niiden uskottavuuden säilyttämiseksi myöskään antaa pelotteena, mikäli jo etukäteen on tiedossa, ettei purkuoikeutta kuitenkaan tulla käyttämään, vaikka häiritsevä elämä jatkuisi. Vuokranantajan on myös reagoitava ja vedottava purkuperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä tiedon saatuaan. Oikeuskäytännössä on tavallisesti katsottu, että useita kuukausia tai jopa vuosia aiemmin annettu varoitus ei enää ole riittävä peruste vuokrasuhteen purkamiseen. Tällöin on helposti katsottu, että kyse on ollut ennemminkin yksittäisistä häiriöistä kuin jatkuvasta häiritsevästä elämästä.

Hovioikeuskäytännössä on kuitenkin kesän 2015 alussa saatu ratkaisu, jossa vuokranantajalle asetettuja edellytyksiä on lievennetty. Hovioikeus on ratkaisussaan katsonut, että vuokrasopimus voitiin purkaa siitä huolimatta, että varoitus häiriökäyttäytymisestä oli annettu jo muutamaa vuotta aiemmin. Vuokranantajalla oli ollut oikeus vedota tähän vanhaan varoitukseen ja purkaa vuokrasopimus sillä perusteella. Tapauksessa todistajien kertomuksella oli lisäksi näytetty, että häiritsevän elämän viettäminen oli ollut jatkuvaa varoituksen jälkeenkin. Edellytyksenä oli siis yhä häiriköinnin toistuvuus. Annettu ratkaisu on kuitenkin viite siihen suuntaan, että purkukynnys häiritsevän elämän perusteella ei ole enää niin tiukkoihin aikarajoihin ja muotomääräyksiin sidottua. Mutta toisaalta kyse on vielä yksittäisratkaisusta, josta ei voi johtaa liian pitkälle meneviä johtopäätöksiä. 

 

Lisätty 14.9.2015