Lukander & Ruohola Oy Asianajotoimisto

EN | SE | DE

Kylpyammeen poistosta kosteusongelma

Korkein oikeus antoi vastikään ennakkopäätöksen asunto-osakeyhtiön korjausvastuuta koskevassa tapauksessa. Tapauksessa 1950-luvulla rakennetun talon erään osakehuoneiston alkuperäinen amme oli korvattu suihkutilalla. Alkuperäisessä rakenteessa vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin 10 cm:n paksuinen pintalaatta. Asunnon edellinen osakkeenomistaja oli poistanut ammeen kysymättä muutostyöhön asunto-osakeyhtiön lupaa.

Nykyisen omistajan omistusaikana todettiin korjausta vaativia kosteuspoikkeamia pintalaatassa sekä seinien alaosassa. Vaurioiden todettiin aiheutuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta. Osakas ja yhtiö kiistelivät siitä, kuka on vastuussa kosteusvaurion korjauskustannuksista.

Erilaisia tuomioita

Käräjäoikeus oli velvoittanut asuntoyhtiön suorittamaan osakkaalle kylpyhuoneen korjauskustannuksista vaaditun määrän, kun taas hovioikeus oli katsonut, ettei osakas ollut näyttänyt lisääntyneestä kosteusrasituksesta aiheutuneen vaurion olevan yhtiön vastuulla ja hylkäsi kanteen. Korkein oikeus puolestaan viittasi tuomiossaan asunto-osakeyhtiölain säännöksiin siitä, että yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa mm. vesi-, viemäri- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät, mutta yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistossa olevista altaista.

Nykymääräysten mukaisesti rakennettujen kosteiden tilojen osalta vastuunjako tarkoittaa sitä, että yhtiö vastaa vedeneristeestä sekä sen alla olevista rakenteista, ja osakas vastaa vedeneristeen yläpuolella olevista tasoitteista ja pintamateriaaleista. Kun kyse oli 1950-luvulla rakennetusta talosta, niin niiden rakenne ei ollut kosteita tiloja koskevin osin nykymääräysten mukainen. Vedeneriste ei ollut välittömästi pintamateriaalin alla, vaan vedeneristeen päällä oli vielä 10 cm:n paksuinen pintalaatta. Korkein oikeus katsoi, että näin toteutetussa lattiarakenteessa pintalaatta ei ole tasoitteeseen tai pintamateriaaliin rinnastuva lattian sisäosa vaan osa yhtiön vastuulle kuuluvaa lattiarakennetta. Sen kunnossapito kuuluu yhtiön vastuulle. Edellinen osakkeenomistaja ei ollut muuttanut kylpyammeen poistamisella kylpyhuoneen rakenteita ja eristeitä vaan vain tilan käyttötapaa.

Kylpyhuonerakenne oli edellisen osakkaan tekemän muutostyön jälkeenkin yhtiön teettämässä alkuperäisessä asussa. Siten korkein oikeus katsoi, että kyseinen käyttötavan muutos ei ollut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ssä tarkoitettu osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla oleva muutostyö. Osakkeenomistaja ei siten vastaa mainitussa lainkohdassa tarkoitetun kunnossapitovastuunsa perusteella sellaisesta tilan käyttötavan muutoksesta, jossa ei muuteta rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä. Tämän kunnossapitovastuun arviointiin ei vaikuttanut edes se, oliko muutostyö aikanaan tehty yhtiön luvalla ja valvonnassa vai ei.

Ratkaisu osoittaa, että kunnossapitovastuuseen liittyvät kysymykset eivät ole yksiselitteisiä, vaan edellyttävät tilojen rakenteiden ja niissä tapahtuneiden muutosten tarkkaa selvittämistä ennen yhtiön ja osakkaan välisen korjauksiin liittyvän vastuunjaon arviointia.

 

 

Lisätty 4.2.2016