Lukander & Ruohola Oy Asianajotoimisto

EN | SE | DE

Onko osakkaalla oikeus asentaa ilmalämpöpumppu?

Avustimme asunto-osakeyhtiön osakasta julkisuuttakin saaneessa ilmalämpöpumppua koskevassa riidassa, jossa Turun hovioikeus antoi tuomionsa 29.11.2019. Riidassa oli kyse ennen kaikkea siitä, voitiinko pumpun asennuksen osakkeenomistajan parvekkeelle katsoa kuuluvaksi osakkaan muutostyöoikeuden piiriin. Ratkaistava kysymys oli siis hyvin oikeudellinen. Toissijaisesti ratkaistavaksi tuli kysymys siitä aiheuttiko pumpun asennus asunto-osakeyhtiölle sellaista haittaa, joka voitaisiin katsoa kohtuuttomaksi osakkeenomistajalle aiheutuneeseen hyötyyn verrattuna. Tällä perusteella yhtiöllä saattaisi olla oikeus kieltää osakkeenomistajan asennus, vaikka sen katsottaisiin lähtökohtaisesti kuuluvan osakkeenomistajan oikeuksiin.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun muutostyöoikeutta koskevien säännösten perusta on, että osakkeenomistajalla on muutostyöoikeus hallitsemissaan tiloissa. Erikseen laissa on todettu, että osake tuottaa hallintaoikeuden niihin tiloihin, jotka ilmenevät asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmästä. Nykyisessä laissa on vielä selventävä säännös siitä, että mikäli huoneistoon kuuluu parveke, jonne on käynti ainoastaan huoneistosta, kuuluu myös tämä parveke lähtökohtaisesti osakkeenomistajan hallintaan, vaikka se ei ilmenisi yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmästä.

Käräjäoikeus ratkaisi asian osakkeenomistajan vahingoksi. Se katsoi, että koska ulkoseinä on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla (jota seikkaa toki on pidettävä riidattomana), ei osakkeenomistajan muutostyöoikeus voi kattaa oikeutta tehdä tähän seinään reikää, jota ilmalämpöpumpun asentaminen edellytti. Käräjäoikeus vetosi ratkaisunsa tueksi muun ohella KKO:n ratkaisuun 14.10.2013 numero 2183 ja totesi, että ulkoseinän on katsottava asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevaksi tilaksi. Käräjäoikeuden mukaan osakashallinnassa olevien tilojen ikään kuin sisällä oli siis yhtiön hallintaan kuuluvia rakennuksen osia.

Muutostyöoikeutta ja kunnossapitovastuuta ei kuitenkaan pitäisi tällä tavalla sekoittaa keskenään. Mikäli kunnossapitovastuu vaikuttaisi siihen, kumman tahon, osakkeenomistajan vai asunto-osakeyhtiön hallintaan rakennuksessa olevat tilat luetaan, johtaisi se siihen, että esimerkiksi lattiakaivot olisivat asunto-osakeyhtiön hallinnassa, eikä osakas saisi muuttaa hallitsemassaan huoneistossa kylpyhuoneen paikkaa (mikä oikeus osakkaalla on vakiintuneesti katsottu olevan, kun muut asunto-osakeyhtiölaissa säädetyt edellytykset täyttyvät).

Hovioikeus ratkaisi asian toisin ja päämiehemme eduksi. Hovioikeus totesi, että parvekkeiden osalta muutosoikeutta rajoittaa se, miten muutos vaikuttaa kiinteistön ulkonäköön tai yhtiön kunnossapidettäviin rakennuksen osiin kuten rakenteisiin. Tietyn kunnossapitotehtävän kuuluminen yhtiölle ei kuitenkaan sinänsä estä hovioikeuden perustelujen mukaisesti osakkeenomistajaa tekemästä omalla kustannuksellaan muutoksia myös näihin, yhtiön kunnossapitovelvollisuuden alaisiin kohteisiin. Yhtiö voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Tässä tapauksessa hovioikeus katsoi osakkeenomistajalle koituvan hyödyn (huoneiston viilentäminen kesäisin) olevan yhtiön kärsimää haittaa painavampi tekijä. Arvioinnin pohjaksi hovioikeus otti runsaasti vastaan todistelua siitä, mitä haittoja ilmalämpöpumpusta saattaisi olla ja miten nämä haitat oli osakkeenomistajan toimesta minimoitu. Tämä arviointi osoittaa, ettei edelleenkään voida sanoa, että osakkeenomistaja on aina oikeutettu asentamaan huoneistoonsa kuuluvalle parvekkeelle ilmalämpöpumpun. Asia on aina ratkaistava tapauskohtaisesti ja punnittava aiheutuvat haitat sekä osakkeenomistajalle koituva hyöty. Sen sijaan tapauskohtaista harkintaa ei voi olla se, kuuluuko jokin tila osakkeenomistajan vai asunto-osakeyhtiön hallintaan ja minne osakkeenomistajan muutostyöoikeus tätä kautta ulottuu.

Hovioikeuden asiassa antama ratkaisu ei ole tätä kirjoitettaessa vielä lainvoimainen.