Lukander & Ruohola Oy Asianajotoimisto

EN | SE | DE

Artikkelit

Rakennusurakkasopimus ja riitaisuuksien välttäminen

Rakennusurakkasopimus on sääntökirja, jolla sovitaan pelisäännöt sopimusosapuolten kesken. Jotta rakennusurakkasopimuksesta voi tulla hyvä, on edellytyksenä, että sopimussuhdetta suunniteltaessa on selvä käsitys siitä, mihin ryhdytään, kenen kanssa ja mitä sopimuksella on tarkoitus saavuttaa. Sopimusta voidaan pitää hyvänä, jos se on selkeä ja yksiselitteinen ja sen avulla voidaan ehkäistä mahdollisesti syntyviä erimielisyyksiä. 

Selvää on, että kaikkeen ei voi etukäteen varautua ja yllätyksiä voi aina tulla, mutta huolellisuudella voi välttää selkeimmät karikot urakkasopimusta laadittaessa. Jäljempänä on nostettu esiin tavallisimpia erimielisyyksiä aiheuttavia sopimussuhteen sudenkuoppia.

Sopimuksen muoto
Urakkasopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja sopimussuhteessa noudatettavista ehdoista on myös hyvä erikseen kirjallisesti sopia. Vakiintuneesta rakennusurakoihin liitetään alalla yleisesti noudatettavat sopimusehdot (YSE 1998), mutta ehdoista voidaan osapuolten kesken sopia YSE:stä poiketenkin.

Vaikka sopimuskumppani olisi entuudestaan tuttu ja sananlaskun mukaan miehen/naisen sanaan pitää voida luottaa ja asiasta lyötäisiin vielä kättäkin päälle (tai näin korona-aikana kohteliaasti nyökättäisiin turvallisen etäisyyden päästä), niin suullinen sopiminen on harvoin, jos milloinkaan hyvä ajatus.

Kun kaikki ei urakan edetessä sujukaan suunnitellusti, niin suullisen sopimisen varaan jätetty sopiminen aiheuttaa usein epäselvyyttä siitä, mitä on sovittu ja kuka kantaa vastuun tai taloudellisen vahingon. Suullisesti sovittaessa ongelmaksi muodostuu helposti myös se, mitä ehtoja sopimussuhteessa pitäisi noudattaa ongelmatilannetta ratkaistaessa vai noudatetaanko mitään? Kirjallisesti sovittaessa molemmille osapuolille on ainakin lähtökohtaisesti selvempää, mitä on sovittu ja millä ehdoin.

Lisä- ja muutostyöt
Tyypillisin ja taloudellisesti merkittävin riitautumisen aiheuttaja rakennusurakassa on lisä- ja muutostyöt ja erityisesti niiden hinta- ja aikavaikutus urakkaan. Varsin usein erimielisyys liittyy siihen, onko kyseessä lainkaan lisä- tai muutostyö vai pitäisikö riidanalaisen työn sisältyä urakkaan suunnitelmien täydentymisenä.

Lisä- ja muutostöiden osalta ei voida liiaksi korostaa sitä, että töiden sisällöstä, vaikutuksesta urakka-aikaan sekä hintavaikutuksesta on sovittava kirjallisesti. Näin silti, vaikka kiireisellä työmaalla onkin suuri kiusaus välttää ”turhaa byrokratiaa” ja sopia asia nopeasti suullisesti, jotta projekti etenee ripeästi. Lisätyötilaukset olisi hyvä myös kirjata työmaakokouksen pöytäkirjoihin. Muutoin on vähintäänkin se mahdollisuus, että myöhemmin pohdittaessa tehdyn työn kustannus- ja/tai aikavaikutusta muistikuvat sovitusta saattavat poiketa.

Tärkeää on huomata myös, että mikäli osapuolten kesken on sovittu yleisten sopimusehtojen (YSE) noudattamisesta, niin näiden ehtojen mukaan lisä- ja muutostöistä tulee sopia kirjallisesti. Jos ehtojen mukaista menettelyä ei ole noudatettu, niin kysymykseksi voi nousta se, muodostuuko tilaajalle lainkaan maksuvelvollisuutta. Tässä tilanteessa urakoitsijalla on näyttövelvollisuus siitä, että osapuolten välillä on noudatettu ehdoista poikkeavaa menettelyä vakiintuneesti. Muutoin korvaus saattaa jäädä pysyvästi saamatta.

Urakoitsijalla on lisäksi oikeus saada kohtuullinen pidennys urakka-aikaan lisä- tai muutostyön johdosta. Lisäajasta on myös välttämätöntä sopia ennakolta kirjallisesti myöhempien riitaisuuksien ja mahdollisten myöhästymissanktiovaatimusten välttämiseksi. Urakka-ajan pidentyessä on syytä huomata sopia myös pidentymisestä aiheutuvien lisäkustannusten korvaamisesta. Tällaisia kuluja ovat esim. työnjohtokulujen kasvaminen sekä mahdolliset telinevuokrat.

Oma kokonaisuutensa on pienet ja kiireelliset lisätyöt, jotka yleisten ehtojenkin mukaan voidaan tilata suullisesti. Tässä yhteydessä hintavaikutuksesta on syytä sopia niin pian kuin mahdollista myöhempien erimielisyyksien välttämiseksi. Pieni ja kiireellinen lisätyötilaus on hyvä myös kirjauttaa heti tilauspäivänä työmaapäiväkirjaan riitaisuuksien välttämiseksi. Sen lisäksi, että vain nimetyillä tahoilla on oikeus tehdä tällainen tilaus, on hyvä muistaa, että myös ”pieni ja kiireellinen” on käsitteenä tulkinnanvarainen ja siksi sopimuksessa tulisikin pyrkiä käsitettä jollakin tavoin tarkentamaan. Pieniksi ja kiireellisiksi määritellyillä lisä- ja muutostöillä ei lähtökohtaisesti katsota olevan vaikutusta urakka-aikaan, mikä ainakin teoreettisesti voi aiheuttaa erimielisyyttä, jos urakka tällaiseksi luetun lisätyön vuoksi ei pysyisikään aikataulussa.

Erimielisyyksien hallinnasta
Urakkasopimus on usein jo ennen allekirjoittamista hyvä luetuttaa tutulla asianajajalla, jotta sopimuksen mahdolliset ongelma- tai riskikohdat voidaan tunnistaa ja tiedostaa jo etukäteen ja niihin voidaan tarvittaessa vielä puuttua.

Urakan kuluessa ilmenevän erimielisyyden hallinnan ja tukahduttamisen kannalta keskeisessä asemassa on työmaakokous. Yleisissä sopimusehdoissa, joita vakiintuneesti noudatetaan, on työmaakokouksia koskeva määräys, joka edellyttää mm. pöytäkirjanpitoa. Työmaakokouksen pöytäkirja on heti tuoreeltaan tarkistettava ja mahdollisista virheistä tai puutteista on viipymättä ilmoitettava. Varsinkin erimielisyyttä koskevissa asioissa on erityisen tärkeää kirjata molempien osapuolten näkemykset pöytäkirjaan. Mikäli eriävää kantaa ei kirjata, ei sitä myöskään voida niin helposti jälkikäteen osoittaa, mikäli riitaa joudutaan erillisessä riitaprosessissa selvittelemään.