Lukander & Ruohola Oy Asianajotoimisto

EN | SE | DE

Artikkelit

Asunto-osakeyhtiölaki

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan kesällä 2010. Laki ottaa huomioon taloyhtiöiden ja osakkaiden muuttuneet tarpeet. Lakia kirjoitettaessa on kiinnitetty erityistä huomiota kielelliseen selkeyteen. Taloyhtiöiden yhtiökokouksiin osallistuvilla osakkailla ja hallitusten jäsenillä ei yleensä ole juridista koulutusta, mutta kuitenkin juuri he joutuvat soveltamaan asunto-osakeyhtiölakia käytäntöön. Tämän vuoksi on erityisen tärkeää, että laki on selkeästi kirjoitettu.

Remontit

Laissa on säädetty taloyhtiön ja osakkeenomistajan eli osakkaan välisestä kunnossapitovastuusta. Osakkaalla on oikeus tehdä muutoksia omissa tiloissaan. Osakkaan velvollisuutena on ilmoittaa kunnossapitotyöstään yhtiölle etukäteen vastaavalla tavalla kuin muutostyöstä. Osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle etukäteen sellaisista remonteista, jotka voivat vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan hallinnassa olevien tilojen käyttöön työn aikana. Ilmoituksen tulee sisältää sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakas voi arvioida esimerkiksi muutostyöstä aiheutuvaa haittaa. Yhtiö voi valvoa kunnossapitotyötä. Pintaremontteja (maalaus-, tapetointityöt ym.) voidaan edelleen tehdä ilman ennakkoilmoitusta.

Yhtiön pitää ilmoittaa osakkaille ajoissa sellaisista yhtiön vastuulle kuuluvista kunnossapitotoimista, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen. Putki- ja julkisivuremontit kuuluvat tähän ryhmään. Myös vesihanojen, WC-istuimien ja niiden vesilaitteistojen sekä esim. sähköpatterien korjausvastuu kuuluu yhtiölle. Yhtiöllä on myös oikeus teettää tietty kunnossapitotyö osakkaan kustannuksella, jos osakas laiminlyö lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovastuunsa.

Hissit

Valtio on pyrkinyt tukemaan taloyhtiöitä, jotta niiden olisi edullisempaa rakentaa jälkikäteen hissejä vanhoihin kerrostaloihin. Rakennuskustannusten jakaminen on aiheuttanut riitoja taloyhtiöissä. Nykyisen lain mukaan kustannukset jaetaan huoneiston sijaintikerroksen mukaan, ts. ottaen huomioon se, miten hissi vaikuttaa huoneiston arvoon. Eduskunta on edellyttänyt, että internetiin luodaan palvelu, jonka avulla yhtiöt ja osakkeenomistajat voisivat helposti selvittää mainitun kustannusten jaon. Vastikeperusteisesta kustannusten jaosta poikkeaminen tosin edellyttää yhtiökokouksen (enemmistö)päätöstä.

Toiminnantarkastaja

Laissa on säännökset ns. toiminnantarkastajasta. Jos taloyhtiössä ei lain, yhtiöjärjestyksen tai yhtiökokouksen päätöksen perusteella ole oltava tilintarkastajaa, yhtiökokouksen on valittava yhtiölle toiminnantarkastaja. Asunto-osakeyhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema tilintarkastaja, jos yhtiössä on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa, jos tilintarkastaja on lain mukaan valittava tai jos osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, sitä vaativat. 

Laissa toiminnantarkastajan kelpoisuudesta todetaan seuraavaa: Toiminnantarkastajalla on oltava sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin yhtiön toiminnan laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen tehtävän hoitamiseksi. Olennaista toiminnantarkastajalle on, että hän tuntee tarkastettavan kohteen ja että hänellä on intressiä hoitaa tarkastus. Tarkastajaksi tullee usein valituksi taloyhtiön osakas.

Toiminnantarkastajan suorittama tarkastus on, kuten tilintarkastajankin suorittama tarkastus, laillisuustarkastusta. Toiminnan tarkastus sisältää yhtiön talouden ja hallinnon tarkastuksen yhtiön toiminnan laadun ja laajuuden kannalta riittävällä tavalla. Hallinnon tarkastuksessa toiminnantarkastaja selvittää hallituksen jäsenten ja isännöitsijän toiminnan lainmukaisuutta asunto-osakeyhtiölain säännösten perusteella. Keskeinen ero tilintarkastuksen ja toiminnantarkastuksen välillä on se, että tilintarkastaja toimii osakkeenomistajien lisäksi kolmansien tahojen, kuten tilinpäätöstietojen käyttäjien, ja yleisen edun nimissä. Toiminnantarkastaja puolestaan toimii yhtiön osakkeenomistajien etujen hyväksi, mutta hänen tehtävänsä ja vastuunsa eivät liity yhtiön kannalta ulkopuolisiin tahoihin. Lain mukaan toiminnantarkastaja on velvollinen korvaamaan yhtiölle tahallisuudesta tai huolimattomuudesta aiheuttamansa vahingon. Tietyissä tapauksissa, esimerkiksi sellaisissa pienissä yhtiöissä, jossa kaikki osakkeenomistajat osallistuvat yhtiön hallintoon, toiminnantarkastajasta voidaan luopua.

Yhtiökokous

Lain mukaan yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä muusta määräajasta. Hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle. Kokouskutsu on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan pidentää lyhyempää määräaikaa ja lyhentää pidempää määräaikaa. Nykyisin suuressa osassa yhtiöjärjestyksiä on säädetty kutsu lähetettäväksi viimeistään viikkoa ennen kokousta. Kirjallinen kokouskutsu on toimitettava jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa tai joka on ilmoittanut yhtiölle sähköpostiosoitteen tai muun tietoliikenneyhteyden kutsun toimittamista varten.

Uuden lain tarkoituksena on myös parantaa kokousasiakirjojen saatavuutta. Muun muassa yhtiön tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus on pidettävä nähtävillä kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta. Mikään ei tietenkään estä toimittamasta niitä osakkaille. Nähtävilläpitovelvollisuus koskee myös ylimääräistä yhtiökokousta.

Osakkaiden tiedonsaantia on tarkoitus parantaa. Tämä helpottaa korjausten ja uudistusten oikeaa ajoitusta sekä mahdollisuuksia ennakoida asumiskustannusten kehitystä. Lain mukaan yhtiökokouksessa pitää vuosittain käsitellä seuraavien viiden vuoden aikana odotettavissa olevaa kunnossapitotarvetta sekä suoritettuja kunnossapito- ja muutostöitä. Hallitus esittelee nämä asiat yhtiökokouksessa kirjallisesti. Selvitys perustuu yleensä esimerkiksi kuntoarvioon. 

Vahingonkorvaussäännökset

Asunto-osakeyhtiölaki sääntelee lähinnä osakkaan kunnossapito- ja muutostöihin liittyvää vahingonkorvausvastuuta. Kun laki velvoittaa osakkaan ilmoittamaan etukäteen tietyistä kunnossapitotoimenpiteistä, on näitä toimia aikaisempaa helpompi valvoa ja samalla osoittaa vahingon aiheuttaja, mikäli vahinkoja syntyy. Osakkaan vastuu syntyy jo pelkällä huolimattomuudella aiheutetusta vahingosta. Remontit on siis syytä suorittaa erityisen huolellisesti ja hyvää rakennustapaa noudattaen.

Juha Auvinen

Päivitetty 23.7.2012