15.10.2021

Kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta – miksi se kannattaa silti tehdä?

Myyjän vastuu asunto- ja kiinteistökaupassa on suuri ja voi joissain tapauksissa ulottua jopa viiden vuoden päähän omistajanvaihdoksesta. Huolellisestikaan laadittu kuntotarkastus ei vapauta myyjää kaupan jälkeisestä vastuusta, mutta se vähentää asuntokauppoihin liittyvää epävarmuutta – Sen ansiosta myyjä tietää, mitä on myymässä ja ostaja, mitä on ostamassa.

Kuntotarkastus tasapainottaa myyjän ja ostajan välistä vastuunjakoa ensinnäkin siten, ettei ostaja saa lain mukaan vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita asunnon ennakkotarkastuksessa (asuntokauppalain 6:12 ja maakaaren 2:22). Yleensä virheen arviointi edellyttää sellaista rakennusalan osaamista, jota ostajalla itsellään ei ole. Mikäli ostajalla on käytettävissään asiantuntijan arvio rakennuksesta, hänen voidaan kutenkin edellyttää ottavan siinä mainitut seikat huomioon. Tällöin myyjä ei ole vastuussa virheistä, joista ostajan olisi kuntotarkastuksen perusteella pitänyt olla tietoinen.

Asuntokauppalakiin ja maakaareen kirjatun säännöksen tarkoitus on estää ostajaa tuudittautumasta kaupan jälkeiseen suojaan ja kannustaa selvittämään kaupan kohteeseen liittyvät riskit etukäteen. Mikäli asunnon kunnossa havaitaan merkittäviä puutteita, myyjä voi päätyä joko laskemaan kauppahintaa tai kunnostamaan asunnon ennen myyntiä. Lisäksi osapuolet voivat sopia siitä, kenen vastuulle mahdollisesti havaitut riskitekijät jäävät. Tavallisesti tällainen vastuunjakoa koskeva maininta otetaan osaksi kauppakirjaa. Kuntotarkastuksen ansiosta riskitekijää koskeva vastuunrajoitus voidaan yksilöidä asian vaatimalla tarkkuudella.

Kuntotarkastus auttaa ostajaa myös arvioimaan, millaisiin korjauskustannuksiin tämän olisi syytä varautua lähitulevaisuudessa. Ostajalla on oikeus odottaa, että kaupan kohde on rakennettu rakentamisajankohtansa rakentamista koskevien määräysten ja sen hetkisen hyvän rakennustavan mukaisesti. Se, että jokin vanhan talon rakentamisessa käytetyistä ratkaisuista ei enää täytä nykypäivän standardeja, ei siten automaattisesti tarkoita, että asunnossa olisi virhe.

Avaimet onnistuneeseen kuntotarkastukseen

Yleensä sekä myyjä että ostaja haluavat minimoida kaupan jälkeiset yllätykset taatakseen molemmille osapuolille hyvät yöunet vielä kaupanteon jälkeenkin. Kuntotarkastuksen teettäminen ja raportointi vievät kuitenkin aikaa, joten toimiin kannattaa ryhtyä ajoissa. Lisäksi tarkastuksen hinta kipuaa helposti yli tuhanteen euroon. Näin ollen myyjän ei tule mennä halpaan, jos hänelle tarjotaan kuntotarkastusta alle parilla sadalla. Laaja hintahaitari johtuu siitä, ettei kuntotarkastustoimintaa säädellä laissa, vaan lähtökohtaisesti kuka tahansa voi hankkia kosteusmittarin ja alkaa tarkastajaksi. Tästä syystä osapuolten kannattaa valita tarkastaja, jolla on voimassa oleva asuntokaupan kuntotarkastajan (AKK) tutkinto.

Vinkki nro 1

Kysy tuttaviltasi suosituksia hyvästä kuntotarkastajasta. Viimekädessä tarkastajan pätevyyden pääsee selvittämään esimerkiksi osoitteesta asiantuntijahaku.kauppakamari.fi.

Vinkki nro 2

Pyydä malliraportti nähtäväksesi ennen kuntotarkastussopimuksen solmimista. Sen avulla voit arvioida, kuinka kattavasta tarkastuksesta on kyse.

Erityisesti ostajan on syytä kiinnittää huomioita siihen, minkä laajuisena tarkastus tehdään. Kuntotarkastuksen taakse ei nimittäin voi piiloutua tapauksissa, joissa asunnon vika koskee jotain tarkastuksessa mainitsematonta. 

Vinkki nro 3

Ole itse paikalla, kun tarkastus suoritetaan. Raportista saa paremmin selvää, kun ymmärtää miten se on laadittu. Paikan päällä voit tehdä omia lisähavaintoja ja kysyä suoraan tarkastajalta mieltä askarruttavista asioista. 

Vinkki nro 4

Lain ohella asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyy runsaasti lakitekstiin kirjoittamatonta oikeuskäytäntöä, minkä vuoksi ongelmatilanteessa on viisasta turvautua asuntokauppariitoihin erikoistuneen asianajajan tai lakimiehen apuun.