20.3.2017

Teettämisoikeus asunto-osakeyhtiölain mukaan

Muutama viikko takaperin asianajajamme Petri Arnamo pureutui blogissamme siihen, miten asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välisen kunnossapitovastuun jakautuminen voi joskus olla hankalaa ja riitaisaakin. Lähtökohtaisesti siis yhtiö vastaa osakehuoneistojen rakenteista ja eristeistä sekä niiden perusjärjestelmistä, kuten sähköstä ja vedestä. Osakkeenomistajan vastuulle taas kuuluvat huoneiston sisäosat. Mitä sitten, jos jompikumpi ei suostu korjaamaan vastuullensa kuuluvaa huoneiston osaa? Mitä keinoja yhtiöllä tai osakkeenomistajalla tällöin on käytettävissään?

Asunto-osakeyhtiölaki säätää niin sanotusta teettämisoikeudesta. Yhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella osakehuoneistossa, jos osakkeenomistaja laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa. Edellytyksenä tälle yhtiön teettämisoikeudelle on se, että osakkeenomistajan laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Tämä oikeus yhtiöllä siis on, jos osakkeenomistaja laiminlyö huoneiston sisäosien kunnossapidon.

Osakkeenomistaja taas voi teettää osakehuoneistossa yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Osakkeenomistajalla on oikeus myös teettää sellainen kunnossapitotyö, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu vähäistä suurempaa haittaa eikä yhtiö ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Tässä tilanteessa on siis kysymys siitä, että osakkeenomistaja teettää sellaisen kunnossapitotyön, joka kuuluisi yhtiön vastuulle asunto-osakeyhtiölain mukaan, eli kunnossapitotyö koskee siis huoneiston rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä.

Lähtökohtaisesti siis yhtiöllä tai osakkeenomistajalla on oikeus teettää toisen laiminlyömä kunnossapitotyö toisen kustannuksella. Kuulostaa loogiselta ja selvältä: jos joku ei tee hommiaan, voi toinen tehdä ne toisen puolesta, mutta lähettää laskun perästä. Lienee kuitenkin melko selvää, että eipä tällaisessakaan tilanteessa riidoilta vältytä. Milloin vedotaan siihen, että kunnossapitotyö ei olisi ollut tarpeen tai milloin siihen, että vaaditut kustannukset eivät ole olleet kohtuullisia. Teettämisoikeutta koskevissa riidoissa, ja asunto-osakeyhtiöriidoissa ylipäänsä, on hyvä ottaa yhteyttä asianajajaan mahdollisimman ajoissa, jotta vältytään läpiinsä mädiltä suhteilta yhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Jonkun nimittäin täytyy myös siinä kunnossapidetyssä huoneistossa asua työn teettämisen jälkeenkin…