15.3.2022

Uuden kodin omistaja, muista reklamoida ajoissa!

Asuinhuoneiston ja kiinteistön omistajan tärkein velvollisuus kaupan kohteen virhetilanteen havaitsemisvaiheessa on esittää reklamaatio asuinhuoneiston tai kiinteistön myyjälle. Reklamaatio tulee tehdä oikea-aikaisesti ja oikean sisältöisenä. Mikäli ostaja laiminlyö reklamaatiovelvollisuutensa, myyjä ei vastaa kaupan kohteen virheestä. Suositeltavaa onkin, että ostaja ottaa mahdollisen virheen havaittuaan mahdollisimman pian yhteyttä asianajajaan, joka avustaa ostajaa reklamaation toimittamisessa myyjälle ja sen jälkeisissä vaiheissa. Useimman asunnon ja kiinteistön omistajan kotivakuutukseen sisältyy oikeusturvavakuutus, joka kattaa asianajajan käyttämisestä syntyviä kuluja. 

Maakaaren ja asuntokauppalain mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaatiovelvollisuus on määrätty myyjän suojaamiseksi. Tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti, minkä vuoksi ostajan on toimittava aktiivisesti ja huolellisesti. Se, mitä kulloinkin on pidettävä kohtuullisena reklamaatioaikana, harkitaan tapauskohtaisesti. Reklamaatioaika alkaa kulua siitä ajankohdasta lukien, kun ostajan olisi pitänyt ymmärtää, että kohteessa on myyjän vastuulle kuuluva virhe. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaisesti kohtuullisena aikana on pidetty noin 3-6 kuukautta virheen havaitsemisesta.  

Selvien virheiden kohtuullinen reklamaatioaika on lyhyempi verrattuna laadultaan ja laajuudeltaan vaikeammin tunnistettaviin virheisiin. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittämistä ja todistamista. Ajan kuluminen voi myös perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä. Reklamaatioajan kuluttua umpeen myyjän ei tarvitse enää varautua ostajan kaupan kohdetta koskeviin vaatimuksiin. 

Jollei ostaja ilmoita kiinteistön kaupan laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Asunto-osakkeen kaupassa ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle uhalla, että muuten hän menettää oikeutensa vedota siihen. Kiinteistön kaupassa myyjän virhevastuu on siten huomattavasti pidempi kuin asunto-osakkeen kaupassa. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. 

Kiinteistön tai asuinhuoneiston virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kaupan kohde on ollut kauppaa tehtäessä. Jos virhe on syntynyt vasta kaupan jälkeen, myyjä ei vastaa siitä. Myyjän vastuu ei siten automaattisesti ulotu kaikkiin myyjän vastuuaikana todettuihin vaurioihin tai virheisiin. Myyjän vastuu edellyttää, että virheen perussyy on ollut olemassa kaupantekohetkellä, vaikka itse virhe ilmenisi vasta myöhemmin. 

Reklamaatiossa on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista. Monesti on tilanne, että ostajalla ei alkuun ole selvyyttä kaikista virheistä, niiden laajuudesta saatikka virheiden korjauskustannuksista. Ostajan velvollisuus on tehdä näissä tilanteissa kuitenkin niin sanottu alustava reklamaatio, jossa pidätetään oikeudet kaikkiin mahdollisiin maakaaren tai asuntokauppalain mukaisiin virheen seuraamuksiin. Reklamaatiota tulee täydentää sen mukaan, kun virheet ja niihin perustuvat vaatimukset tarkentuvat.  

Yleisin korvaus virheen johdosta on hinnanalennus. Jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus vaatia kaupan purkua. Joissakin tapauksissa ostajalla voi lisäksi olla peruste vaatia vahingonkorvausta esimerkiksi sijaisasunnosta aiheutuneista kustannuksista tai virheiden selvittelykustannuksista.