31.1.2024

Vuokranantajan oikeudet vuokralaisen maksukyvyttömyystilanteessa

Tilastokeskuksen mukaan (https://www.stat.fi/julkaisu/cl7yg4d8crpbu0cuhc1rw7spa) konkurssien määrä oli 12 kuukauden ajanjaksolla katsottuna marraskuussa 2023 suurempi kuin kertaakaan 25 vuoteen. Konkurssien määrän lisääntyessä myös yhä useampi vuokranantaja on sen tilanteen edessä, että vuokralainen asetetaan konkurssiin. Myös yrityssaneeraukseen hakeutuvien vuokralaisten määrä kasvaa. Vuokranantajan on tällöin hyvä olla selvillä yrityssaneeraus- ja konkurssimenettelyjen vaikutuksesta vuokrasuhteeseen ja vuokranantajan saataviin.

Yrityssaneerauslain mukaan yrityssaneeraukseen hakeutuneella vuokralaisella on oikeus irtisanoa vuokrasopimus päättymään kahden kuukauden kuluttua irtisanomisesta sopimuksen kestoa tai irtisanomista koskevien ehtojen estämättä. Vuokranantajalla on tällöin oikeus saada omaisuuden hallinnan palauttamisesta aiheutuneet välttämättömät kustannukset sekä kohtuullinen korvaus muusta vahingosta, jonka vuokranantaja osoittaa hänelle sopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä aiheutuvan. Tällainen korvaus on kuitenkin luonteeltaan ns. leikattavaa velkaa eli sen osalta vuokranantajalla on oikeus saada maksu vain saneerauksessa vahvistettavan maksuohjelman mukaan.

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokrasuhde ei automaattisesti pääty vuokralaisen konkurssiin. Vuokranantajalla ei myöskään ole oikeutta konkurssin alkamisen jälkeen purkaa vuokrasopimusta sen johdosta, että vuokraa on maksamatta konkurssin alkamista edeltäneeltä ajalta.

Vuokranantajalla on kylläkin oikeus purkaa vuokrasopimus, mikäli vuokralaisen konkurssipesä ei ole vuokranantajan asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä. Kuten todettua, tämä edellyttää vuokranantajalta aktiivisia toimia tiedustella vuokralaisen konkurssipesältä sitoutumista vuokrasopimukseen ja asettaa tämän sitoumuksen antamiselle vähintään kuukauden määräaika.

Huomioitavaa on lisäksi, että siinä tilanteessa, jossa konkurssipesä ei ole sitoutunut vuokrasopimukseen, on konkurssipesä vastuussa vuokrasopimuksen mukaisen vuokran maksamisesta vain siltä ajalta kuin se käyttää huoneistoa. Huoneiston käyttämisenä ei pidetä sitä, että konkurssipesä yksinomaan jättää huoneistoon velalliselle kuuluvaa omaisuutta. Näin ollen konkurssipesä voi useinkin jättää huoneistoon vähäarvoista omaisuutta, jonka poiskuljettamisesta aiheutuvat kustannukset olisivat todennäköisesti suurempia kuin niistä kertyvä realisointituotto.

Vuokranantajalle omaisuuden poistamisesta ja huoneiston siivoamisesta aiheutuneet kustannukset ovat ns. valvottavia saatavia, mikä merkitsee sitä, että näitä kustannuksia ei makseta päältä konkurssipesän varoista, vaan vuokranantajan tulee valvoa saatavat (yhdessä muiden maksamattomien vuokrasaatavien kanssa) ja saa niistä sellaisen jako-osan, joka konkurssissa etuoikeudettomille velkojille aikanaan kertyy. Vuokranantajalla on toki periaatteessa oikeus saada korvausta vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä, mutta tämäkin oikeus on ns. valvottavaa saatavaa, josta voi kertyä vain murto-osa vuokranantajalle.

Mikäli vuokralaisen tilanne näyttää heikolta ja vuokria on jo jäänyt rästiin, on vuokranantajan luonnollisesti syytä pohtia mahdollisia ratkaisuja jo ennen yrityssaneerausmenettelyn tai konkurssin alkua. Tällöin on kuitenkin tärkeää muistaa, että järjestelyt, joilla esimerkiksi velkoja huomattavasti lyhennetään ja vuokrasopimuksen ehtoja muutetaan voivat olla herkkiä takaisinsaantilain mukaisten palautussäännösten kannalta, mikäli lopulta insolvenssitilannetta ei kyetä välttämään.

Olemme mielellämme avuksi vuokranantajalle riskittömimpien ratkaisujen etsimisessä ja löytämisessä.

Juhani Ekuri

osakas, asianajaja